豪宅市場(chǎng)是一個(gè)城市房?jī)r(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。近日，多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，樓市降溫大趨勢(shì)下，豪宅成交亦呈現(xiàn)斷崖式下跌。其中占據(jù)2017年一線城市單價(jià)“10萬(wàn)+”豪宅半壁江山的上海市場(chǎng)，則釋放出“量跌價(jià)穩(wěn)”信號(hào)。

  連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪滬上多個(gè)豪宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年，湯臣一品、濱江凱旋門等豪宅項(xiàng)目成交較為低迷，而九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)、泛海國(guó)際住區(qū)等則未有新房源入市，其中，九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)拿地至今已過(guò)25年仍未開(kāi)盤銷售。記者就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度等問(wèn)題致函九龍倉(cāng)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

  “樓市調(diào)控從嚴(yán)、市場(chǎng)持續(xù)收緊給豪宅市場(chǎng)帶來(lái)不小打擊，同時(shí)，受限價(jià)政策影響，部分頂豪新盤無(wú)法按預(yù)期價(jià)格獲得預(yù)售證入市，尤其是一些前期高價(jià)拿地的項(xiàng)目，面臨尷尬?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ブ迷u(píng)稱，在成本壓力下，部分項(xiàng)目選擇延遲入市，另有項(xiàng)目選擇“減配”，以求維持利潤(rùn)。購(gòu)房者方面，隨著調(diào)控深入，樓市將全面進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)觀望情緒加重，投資購(gòu)買意愿降低。

  成交供應(yīng)雙縮水

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年上海豪宅（價(jià)格最貴，且成交量占全市總量3%以內(nèi)的項(xiàng)目）供應(yīng)12.4萬(wàn)平方米，同比減少91.6%，成交31.9萬(wàn)平方米，同比減少69.1%，2017年年底均價(jià)為9.4萬(wàn)元/平方米。由此可見(jiàn)，過(guò)去一年，上海豪宅供應(yīng)和成交均走低，價(jià)格卻居高難下。

  日前，根據(jù)媒體報(bào)道，上海湯臣一品A棟35樓網(wǎng)簽，總價(jià)2.05億元，面積597平方米，單價(jià)達(dá)34.3萬(wàn)元/平方米，刷新上海高層住宅新房成交紀(jì)錄。

  作為魔都首屈一指的超級(jí)豪宅，湯臣一品開(kāi)盤至今近13年。近日，記者探訪位于浦東陸家嘴商圈濱江大道旁的湯臣一品看到，由兩棟40層和兩棟44層的超高層豪宅和一座江景會(huì)所構(gòu)成。項(xiàng)目需預(yù)約驗(yàn)資之后才可參觀。

  根據(jù)湯臣集團(tuán)2017年中期報(bào)告，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。2017年6月30日，A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積13600平方米可供出售，而B(niǎo)棟及D棟大樓總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約64%。

  記者查詢上海網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，自2006年8月出售房源至今，湯臣一品大廈（湯臣一品備案名）共簽約181次，其中，2009~2011年和2015~2017年，年簽約量在10套以上，其中最高為2009年，共簽約77套，2006~2008年和2012~2014年，湯臣一品每年的簽約量均未超過(guò)10套，去化較為緩慢。

  針對(duì)湯臣一品的銷售進(jìn)展以及企業(yè)內(nèi)地市場(chǎng)布局，記者致函湯臣集團(tuán)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

  同時(shí)，記者走訪看到，從陸家嘴核心區(qū)域向外延伸，湯臣一品、中糧海景壹號(hào)、萬(wàn)科翡翠濱江、綠城黃浦灣、凱旋濱江園等，豪宅競(jìng)爭(zhēng)硝煙彌漫。其中，2005年6月新鴻基以31.85億元總價(jià)斬獲的地王項(xiàng)目，折合樓板價(jià)為20178元/平方米。多年后，該項(xiàng)目變身“濱江凱旋門”，成為上海灘的豪宅標(biāo)桿。

  上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，凱旋濱江園（濱江凱旋門備案名）2012年開(kāi)盤銷售至今，共有住宅195套，目前剩余可售套數(shù)僅為2套。近日，記者致電濱江凱旋門售樓處，銷售人員表示，無(wú)論是戶型、均價(jià)還是開(kāi)盤時(shí)間，暫無(wú)信息對(duì)外透露。記者就推盤進(jìn)度等問(wèn)題致函新鴻基地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，亦未獲回應(yīng)。

  同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年上海10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅共成交1742套、39.25萬(wàn)平方米，與2016年同期相比，成交套數(shù)減少16%，成交面積也減少14%。從成交均價(jià)來(lái)看，2017年上海10萬(wàn)元/平方米以上豪宅，成交均價(jià)為11.99萬(wàn)元/平方米，與2016年持平。

  近日，在一名中介的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到位于徐匯區(qū)東安路888弄的濱江豪宅尚海灣豪庭。據(jù)中介介紹，目前僅剩少量低樓層房源在售，總價(jià)在3500萬(wàn)~5000萬(wàn)元左右。同時(shí)，在一房一價(jià)表前，該中介人士表示，紅色為已網(wǎng)簽房源，黃色為繳納意向金但還未網(wǎng)簽的房源，無(wú)標(biāo)記的則是在售房源。這一數(shù)據(jù)與網(wǎng)上房地產(chǎn)基本吻合。

  張宏偉表示，2017年以上海為代表的一線城市豪宅市場(chǎng)“量跌價(jià)穩(wěn)”。從別墅市場(chǎng)看，相比2016年“繁榮”的景象呈現(xiàn)斷崖式下跌現(xiàn)象，2017 年上海別墅去化量為97.32萬(wàn)平方米，為2010年以來(lái)最低位。

  別墅成交面積首次低于100萬(wàn)平方米水平線下，而供應(yīng)量也面臨大幅縮水，縮減至33.10萬(wàn)平方米，導(dǎo)致別墅供求依然差距巨大，供求比接近1∶2.9。而從成交價(jià)格來(lái)看，全年均價(jià)同比上揚(yáng)26個(gè)百分點(diǎn)至45302元/平方米。

  非傳統(tǒng)豪宅區(qū)崛起

  采訪中，有業(yè)界人士提出，上海部分高凈值人群，不再青睞于在中環(huán)內(nèi)置業(yè)，而是更愿意選擇居住在近郊的別墅，相近的總價(jià)，擁有更好的居住體驗(yàn)。

  “從成交項(xiàng)目來(lái)看，由于市中心供應(yīng)量有限，土地資源日趨減少，一些非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的項(xiàng)目已經(jīng)崛起，逐步分流高端購(gòu)買力。從項(xiàng)目個(gè)案來(lái)看，由于政府壓制預(yù)售證的發(fā)放，導(dǎo)致高端市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，一些庫(kù)存的特殊單位獲得高端買家青睞且成交價(jià)格較高。同時(shí)另有一些項(xiàng)目所剩房源不多，進(jìn)行尾盤放售?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可分析稱。

  記者采訪中了解到，近年來(lái)，近郊別墅項(xiàng)目逐漸走俏。中建大公館目前僅剩一套面積為421平方米的別墅的樣板間，總價(jià)在5500萬(wàn)元左右。同時(shí)，華僑城十號(hào)院銷售人員表示，目前所有房源已經(jīng)售罄，后期再無(wú)加推計(jì)劃，現(xiàn)只有二手房源可售，均價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右。

  而在二手豪宅成交方面，根據(jù)信義房屋企研室檢測(cè)數(shù)據(jù)，2017年上海二手豪宅（交易合同總價(jià)1500萬(wàn)元以上的住宅）成交1400多套，較2016年環(huán)比下降25%左右。雖然環(huán)比下降，但較二手住宅環(huán)比下降近57%，表現(xiàn)已經(jīng)尤為突出。

  據(jù)了解，二手豪宅的成交區(qū)域也逐漸開(kāi)始向中、外環(huán)偏移。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)占比45%，雖較2016年占比下降2.8%，但仍占據(jù)著豪宅市場(chǎng)的半壁江山。成交量在100套以上的熱點(diǎn)區(qū)域包括浦東、長(zhǎng)寧、黃浦、閔行、徐匯五個(gè)區(qū)域，占到了成交量的近78%，市場(chǎng)分布較為集中。

  而從套均總價(jià)和面積來(lái)看，二手豪宅正逐漸趨于小型化。2017年上海二手豪宅的套均總價(jià)為2322萬(wàn)元，較2016年環(huán)比上漲5.5%；套均面積為287平方米，較2016年環(huán)比下降13.7%。

  “難產(chǎn)”項(xiàng)目或“坐地生財(cái)”

  記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，部分重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)和高話題度的豪宅項(xiàng)目，正陷入“難產(chǎn)”的尷尬境遇。其中，出讓時(shí)間早在1993年的九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)，開(kāi)發(fā)至今已有25年時(shí)間。

  1月16日上午，記者來(lái)到位于上海市靜安區(qū)萬(wàn)航渡路398號(hào)的九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)，銷售人員介紹，該項(xiàng)目拿地多年，由于種種原因一直沒(méi)有動(dòng)工，近幾年才進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，不過(guò)目前仍未開(kāi)盤。

  對(duì)于項(xiàng)目定價(jià)和入市時(shí)間，銷售人員表示，早在2016年，九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)就想進(jìn)入市場(chǎng)，但當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)15萬(wàn)元/平方米，政府未予批準(zhǔn)，所以遲遲未能開(kāi)盤銷售。此次預(yù)計(jì)最快在2018年3月份拿到預(yù)售證，屆時(shí)均價(jià)將在13萬(wàn)元/平方米左右，根據(jù)不同的樓層、戶型，價(jià)格會(huì)有所浮動(dòng)。

  而與九龍倉(cāng)靜安花園一樣具有“難產(chǎn)”宿命的泛海國(guó)際住區(qū)，位于黃浦董家渡商圈內(nèi)，自2002年5月上海董家渡啟動(dòng)舊區(qū)改造項(xiàng)目至今，泛?？毓蓪?duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)近16年，此前多次被指囤地生財(cái)。

  對(duì)此，泛?？毓晒彩聞?wù)總監(jiān)王國(guó)林對(duì)記者表示：上海董家渡項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目，拆遷所涉及問(wèn)題眾多、情況復(fù)雜，一直以來(lái)公司通過(guò)多種途徑推進(jìn)拆遷，并在10號(hào)地拆遷結(jié)束后，迅速推出了泛海國(guó)際住區(qū)一期項(xiàng)目，并及時(shí)啟動(dòng)了后續(xù)地塊的拆遷工作，不存在任何所謂“囤地”的情況。

  2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10號(hào)地塊的泛海國(guó)際住區(qū)一期迎來(lái)首次開(kāi)盤，共計(jì)44套房源，累計(jì)住宅合同均價(jià)83914元/平方米。近日，記者致電泛海國(guó)際住區(qū)售樓部得知，一期房源早已售罄，即將加推293平方米的大戶型。預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間將在農(nóng)歷新年后，由于目前并未取得預(yù)售證，均價(jià)尚不明確。

  “公司曾計(jì)劃于2017年底推出二期項(xiàng)目，但受制于調(diào)控政策影響，一直未能推向市場(chǎng)。公司正在積極與主管部門協(xié)商，爭(zhēng)取盡快拿到預(yù)售許可證?！蓖鯂?guó)林稱。

  與此同時(shí)，位于董家渡片區(qū)的另一項(xiàng)目董家渡金融城，2014年由中民投以地王身份竟得，近日，項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目當(dāng)前主要在進(jìn)行辦公樓施工建設(shè)，住宅部分還在地下基礎(chǔ)階段，暫無(wú)明確的入市時(shí)間表。

  走訪中，有銷售人員表示，2017年由于入市的豪宅項(xiàng)目較少，總體成交呈下滑趨勢(shì)。且受限價(jià)令影響，部分項(xiàng)目難以入市，但由于地段稀缺，部分項(xiàng)目一旦開(kāi)盤會(huì)很快一掃而光。

  同時(shí)簡(jiǎn)可對(duì)記者稱，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已具備預(yù)售證資格，但暫未取得預(yù)售證的項(xiàng)目超過(guò)150個(gè)，預(yù)計(jì)2018年整體市場(chǎng)上市量比2017年有所增加。而另一方面，考慮政策原因和對(duì)樓市房?jī)r(jià)的調(diào)控，2018年政府對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放管控將會(huì)持續(xù)，尤其是針對(duì)市中心的高端項(xiàng)目，預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格將保持穩(wěn)定。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源:上中房網(wǎng)