對于房價居高不下的北京而言，推出共有產權房制度無疑是改善供需矛盾的明智之舉。根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），未來將有不少于30%的房源分配給“新北京人”。
多位受訪專家認為，此次北京推出共有產權房，從住房供應端發(fā)力，有利于促進房地產市場長效機制的建立，推進住房供應結構合理化。同時，共有產權房供地采取“限房價、競地價”方式，后續(xù)推進過程中或有助于改變房企的拿地 模式，對于商品房會有一定的沖擊，這也會倒逼開發(fā)商做改革，進而有助于平抑房價。
調控發(fā)力住房供應端
《辦法》對共有產權住房的定義是政府提供政策支持，由建設單位開發(fā)建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
《辦法》要求各區(qū)政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為這充分體現了在新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革沒有完全到位之前，考慮到已經在北京長期工作的外地人才的表現。
此外，購買共有產權房后產權可以逐步讓渡。《辦法》中明確了共有產權住房購買5年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產權住房使用；代持機構放棄優(yōu)先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
在審核分配方面，要求申請人要符合北京市目前的限購條件，且家庭成員名下均無住房家庭。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲，一個家庭只能購買一套共有產權住房;已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。同時為促進職住平衡、精準分配，房源要優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池也認為，北京的住房制度設計就是根據不同家庭的收入分層供應不同的住房，即分層供應體系。制度的設計是低端有保障，中端有支持，高端有市場，形成公租房、共有產權住房、商品房的3個層次，低端的保障以租賃為主。
保證供應量有益平抑房價
共有產權房推出之前，北京市已推出了廉租房、公租房、兩限房、自住型商品房。事實上，共有產權房正是對自住型商品房政策的進一步調整、優(yōu)化、升級、規(guī)范。
“由于共有產權房房價比商品房價格低，會吸引較多的購房者，從而會減少商品房的需求，如果供應量足夠大，則會對平抑房價起到一定作用?！壁w秀池說。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，北京過去合計出讓了80宗含或者全部自住房的住宅土地，合計供應了自住房面積達到了703萬平方米，大約能夠建設成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。尤其是2014年、2017年，自住房住宅土地供應的面積均超過了30%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從供應量看，年內北京自住房供應量已經達到了90.57萬平方米，這對未來一年后北京房價市場穩(wěn)定將起到非常大的影響。大量自住房不僅可以從數據上拉低均價，事實上也的確可以從供需結構上，影響購房者入市的判斷，從而一定程度上緩解供需矛盾。從過去歷史看，自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應工具。數據顯示，在2014～2015年自住房影響房價降低10%左右。在2017年上半年，自住房已經影響房價降低7%左右。
“我們國家現在對低收入和中低收入的劃定還不規(guī)范，盡管《辦法》中對申請人的資格做了很明確的規(guī)定，但還是不夠的，因為供應不夠，所以要搖號，搖號就包括運氣問題，可能非常需要的沒搖到，需求不是很迫切卻搖到了。各個城市中低收入家庭的劃定標準是不一樣的，如果財力充足，多供應一些共有產權房，把很多人都劃入中低收入階層。”顧云昌對《中國經營報》記者分析道。
值得關注的是，共有產權住房建設用地采取“限房價、競地價”“綜合招標”等多種出讓方式，而銷售價格要低于周邊同等地段同品質商品房。對此，新城控股高級副總裁歐陽捷認為地價、稅費都不會減少，品質還不能降低，也就意味著開發(fā)商的整體成本不會減少，但是售價要低，那就只能讓利銷售，甚至虧本銷售?！氨M管不盡合理，但如果開發(fā)商不參與，就意味著以后在北京市場很難拿地了，以后商品住宅用地供應也會比較少，未來的市場機會就越來越少。想留在北京的開發(fā)商只能參與，但大量參與的話盈利水平、現金流都會受到影響，因此會相對謹慎，少量參與?！睔W陽捷說。
房地產長效機制呼之欲出
官方認為，辦法的重要意義之一在于有利于建立購租并舉住房制度。共有產權住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點的房地產市場基礎性制度和長效機制，幫助更多的人實現住有所居。
去年的中央經濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
今年4月底召開的中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，而去年底中央經濟工作會議的說辭是“加快研究建立”，到今年政府工作報告中的“加快建立和完善”，再到現在的“加快形成”，房地產市場的長效機制似乎呼之欲出。
7月底，九部委聯合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，要支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。
各地積極響應，日前廣州推出租售同權，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，兩宗土地均采取“只租不售”模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房。
在顧云昌看來，住房制度改革長效機制的建立目前有兩件事可圈可點：一是共有產權，另一個就是大力培育和發(fā)展住房租賃市場，而租賃市場的發(fā)展是滯后的。租賃市場發(fā)展滯后的原因，顧云昌認為第一是受居有其屋的傳統(tǒng)觀念影響；第二是我國租賃市場不規(guī)范，黑中介橫行，人們感覺租房很不安全，不穩(wěn)定；第三房價上漲過快，必須把這三大問題解決了。
來源：中房網 作者：佚名
電話： 0931-8512788 0931-8515399
傳真：0931-8512788
地址：蘭州市城關區(qū)南濱河東路5268號（名城廣場4號樓2505-2506）
Copyrights ? 2022 All rights reserved. 版權所有 甘肅方家不動產評估咨詢有限公司
隴ICP備10200190號
甘公網安備 62010202002694號
訪問量：8978545
