近期，北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司發(fā)布了“環(huán)京房地產(chǎn)市場6月簡報”。簡報數(shù)據(jù)顯示，燕郊、香河、廊坊、固安、涿州等市縣房產(chǎn)成交量都有所上升，其中香河縣成交量環(huán)比上漲竟達161%，環(huán)京樓市呈現(xiàn)回暖趨勢。

  在環(huán)京上述區(qū)域限購趨嚴的情況下，為何成交量上升如此之快？是本地購房需求上漲？還是存在違規(guī)銷售？該簡報發(fā)布后引發(fā)外界種種質(zhì)疑。

  隨后《中國經(jīng)營報》記者深入香河、固安、燕郊等地區(qū)多個樓盤走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)部分開發(fā)商、中介公司私下暗推“順繳社保 三年后網(wǎng)簽”、更名房、回遷房，鋌而走險躲避限購政策。

  對于涉及問題，記者致函廊坊市房屋保障和房產(chǎn)管理局辦公室，該部門相關(guān)工作人員表示，已將采訪函下發(fā)至相關(guān)科室，核實所述問題后再予以回復(fù)。其后記者多次致電該部門，截至發(fā)稿，并未收到相關(guān)回復(fù)。

  “換”：順繳三年社保以時間換空間

  沿G103京津公路一路向南行駛進入香河縣，來到與羅梁路交叉口，道路東側(cè)幾棟棕紅色的高層住宅樓沿路排列，這便是陜西巨富實業(yè)集團有限公司開發(fā)的巨富九璟灣樓盤。

  周邊配套設(shè)施雖不健全，卻絲毫不影響成交量。7月22日上午，記者走進巨富九璟灣售樓處，銷售人員陳先生迎了上來。據(jù)他介紹，該樓盤一期2000多套房已經(jīng)售罄，二期的2000多套房自去年底開始銷售，半年時間以平均每月銷售一棟半的速度，已經(jīng)銷售大半。

  廊坊市政府出臺的《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(下稱《意見》)中，劃定了實行住房限購區(qū)域，香河縣赫然在列。為什么成交量這么高？銷售人員陳先生給出了答案：“這是北京周邊唯一一個可以做貸款的項目，最低可付三成首付，九璟灣是巨富在環(huán)京樓市第一個樓盤，為了打開市場采取了這樣的措施。”

  “我在北京工作，沒有香河縣的戶口，也沒有三年納稅或社保，能在這里買房嗎？”面對記者提出的問題，另一名銷售人員何先生湊了上來，“沒問題！”他毫不猶豫地說，大部分購房者都是在京外地人，沒有三年社?；蛉昙{稅都可以通過開發(fā)商辦下來，購房者只需要提供一張身份證和一萬多元現(xiàn)金，開發(fā)商可為其辦理順繳三年社保。

  銷售人員何先生還向記者介紹了無資質(zhì)購房者貸款購房方案。購房者選房、交齊首付后與開發(fā)商簽署草簽合同，同時提供購房者身份證與一萬多元現(xiàn)金，開發(fā)商為其辦理順繳三年社保。2020年交房時，即便購房者沒有資質(zhì)、沒有辦理網(wǎng)簽，也可正常入住。三年社保順繳完成后再辦理網(wǎng)簽，隨后辦理購房貸款，根據(jù)購房者征信情況，可選擇四大銀行，也可以選擇中小銀行。

  而早在去年6月份，廊坊市政府就出臺了《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》指出“非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證”。廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)定期發(fā)布的《購買房屋風(fēng)險提示》明確指出，任何個人或家庭均不得采取“先交錢、三年后再網(wǎng)簽”的方式購買住房，否則可能面臨房款、利息損失以及“錢、房兩空”等重大購房風(fēng)險。

  無獨有偶，《中國經(jīng)營報》記者來到S32京秦高速燕郊北務(wù)出口3公里外的水榭花城售樓處，銷售人員楊女士明確表示，沒有本地戶口及三年納稅、社保，開發(fā)商也可以幫忙辦理三年社保順繳。

  銷售人員楊女士在介紹中透露了這樣的信息，在京外地人是主要購房者，大部分沒有購房資質(zhì)，辦理了三年社保順繳，近幾個月成交量持續(xù)走高。

  對于這些問題，《中國經(jīng)營報》記者向陜西巨富實業(yè)集團有限公司、華夏順澤·水榭花城項目部發(fā)出了采訪函。順澤·水榭花城項目部相關(guān)負責(zé)人劉先生表示，水榭花城售房業(yè)務(wù)代理給了另外一家公司，項目部對于“順繳三年社?！钡仁鄯糠绞接忻魑囊?guī)定是不允許的，而且我們開發(fā)商也辦不了順繳三年納稅或社保。不排除有銷售人員為了賺提成，用這樣的方法留住客戶，這影響到了項目的形象，我們將加強內(nèi)部管理。截至發(fā)稿前，記者多次撥打陜西巨富實業(yè)集團有限公司官網(wǎng)公布的電話及傳真，均無法取得聯(lián)系。

  “囤”：中介囤房源等待更名出售

  “三年內(nèi)免費更名一次！”記者以購房者的身份走訪香河、固安等縣的幾個樓盤項目售樓處，銷售人員都提到過這項開發(fā)商提供的“便利”。購房者所購商品房未網(wǎng)簽之前，如果有轉(zhuǎn)讓的想法，開發(fā)商可免費幫忙實現(xiàn)更名。

  其中一個項目售樓處銷售人員還為記者算了一筆賬：“一個80平方米兩居室，現(xiàn)在的售價是每平方米1.5萬元左右，全款大概120萬元，三年后單價如果漲到每平方米3萬元，這個差價是你自己賺的，通過開發(fā)商免費更名將房子賣了，避免了購房的各種稅費，變現(xiàn)240萬元到北京買房就成為可能了?！痹撲N售人員還透露了“三年免費更名”的另一個好處，如果政策變動，三年內(nèi)無法取得購房資質(zhì)，通過免費更名把房子賣出去，算是一種投資，也能穩(wěn)賺不賠。

  “商品房更名出售”是銷售人員的營銷說辭，還是確有實際交易？本報記者在儒房地產(chǎn)永定路西店找到了答案，原來這也是繞開限購政策的“套路”。

  走進位于永定西路（滄州銀行固安支行對面）的中介公司——儒房地產(chǎn)門店，銷售人員孫先生介紹，房源并不缺，特別是更名房比較多，既能買到現(xiàn)房，也能買到期房。某項目剛交房，已經(jīng)有不少業(yè)主打算賣房變現(xiàn)，而房產(chǎn)證還沒拿到，無法出售，便將房子掛到這里尋找買家。同時也有不少在京工作的外地人上門詢問，想買房卻沒有購房資質(zhì)。

  面對“供需兩旺”的行情，該門店不顧限購政策鋌而走險。孫先生說，對于沒有固安戶口也沒有三年納稅或社保的客戶，可代辦三年社保順繳來解決，全款購房壓力大也能貸款，房源足夠多可滿足不同客戶需求。如果購買的是更名的現(xiàn)房，購房者選房后交首付款，簽署購房方、出售方與中介公司的三方協(xié)議，隨后便可入住，順繳社保三年取得當(dāng)?shù)刭彿抠Y質(zhì)后，辦理過戶，同時辦理購房貸款。

  “更名房特別多，我們一般優(yōu)先選擇性價比高的推薦給客戶，在這里購房，總價普遍比售樓處低8~10萬元?！睂O先生介紹，憑借著低價，吸引不少有資質(zhì)的購房者購買更名房?！吧蟼€月我還賣了劍橋郡十一期的一套房，單價每平方米14700元，還贈送個車位?！?/P>

  資料顯示，儒房地產(chǎn)門店歸屬于山東儒房融科網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司，向儒房融科公司發(fā)送采訪函以后，該公司品牌部公女士表示，各門店如果有違反相關(guān)政策甚至違法的行為，總部會采取一些處罰措施。固安區(qū)域儒房地產(chǎn)因為之前就違反了我們之間簽署合同的約定事項，總部已經(jīng)發(fā)出警告，并有與其解除合同的打算，這次如果違規(guī)情節(jié)嚴重，我們將與其解除合同。

  隨后，固安區(qū)域儒房地產(chǎn)負責(zé)人潘先生聯(lián)系到了記者，他表示，固安房產(chǎn)銷售人員這種胡亂給客戶承諾辦準購是很普遍的，但從儒房地產(chǎn)公司層面，一直也沒有這種承諾，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)售房的行為，我們將第一時間處理，第一時間避免購房者損失。

  “繞”：銷售回遷房繞開限購政策

  打開“58同城”客戶端，搜索“廊坊回遷房”，數(shù)十條信息躍然而出，大部分位置顯示在固安縣、永清縣。

  記者隨意選擇一則售回遷房信息，與售房人員任先生取得聯(lián)系，來到其所在的固安新昌東街儒房地產(chǎn)東方潤龍店。任先生介紹說，現(xiàn)在有北五里新村社區(qū)的現(xiàn)房，也有西玉社區(qū)的期房，再過兩個月就能交房。

  “沒有本地戶口，也沒有三年納稅和社保能買嗎？”面對記者的疑問，任先生說，交了全款再與房主簽個合同，然后再補個拆遷協(xié)議，就等于你已經(jīng)是被拆遷人了?，F(xiàn)房直接入住，期房一交房就能入住，幾年后與拆遷戶一同辦理房產(chǎn)證。依任先生所說，這種購房方式完全繞開了限購政策。

  隨著固安縣城市建設(shè)、高速公路開工，產(chǎn)生了一個又一個拆遷村。最近，固安縣人民政府發(fā)出《關(guān)于京雄高速公路擬征地區(qū)域的通告》，固安縣大崗頭村、南趙村、北蘆莊村、東楊先務(wù)村、幸福村等14個村在列，僅一項工程就將產(chǎn)生14個拆遷村。與拆遷村相對應(yīng)的是一個個回遷房項目的建設(shè)。

  據(jù)任先生介紹，一般每個拆遷家庭有多套回遷房，不少村民出售部分房屋變現(xiàn)，選擇購買回遷房的購房者也不在少數(shù)，有的拆遷村還沒組織村民簽署拆遷協(xié)議，就已經(jīng)有購房者咨詢甚至交易了。

  該門店所售回遷房不在少數(shù)，可供購房者選房。提出大致需求后，任先生便帶記者來到北五里新村社區(qū)這個回遷房樓盤看房。來到其中一棟樓，走進了13層一個南北通透的東邊戶，基本滿足記者提出的中間層、采光好等需求。

  “整個小區(qū)居住的回遷戶只有一半?！比蜗壬钢蔽謇镄麓逭f，另一半居住者大多是非固安本地戶，都是通過中介公司購買的回遷房，而儒房地產(chǎn)業(yè)績不凡?！拔覀兛偟昝吭履苜u六七套回遷房，我每個月能賣出一到兩套回遷房?！?/P>

  對于這種情況，儒房地產(chǎn)固安區(qū)域負責(zé)人潘先生表示，公司規(guī)定，不允許涉足回遷房，回遷房沒有相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，這種合同公司不簽。不排除有銷售人員在公司內(nèi)推銷自己聯(lián)系的回遷房，如果發(fā)生損害購房者利益的情況，我們會負起責(zé)任，第一時間處理。

  潘先生次日聯(lián)系到記者反映該公司對于違規(guī)門店的處理情況，“我們將儒房地產(chǎn)永定西路（滄州銀行固安支行對面）門店所有帶有“儒房地產(chǎn)”牌匾標(biāo)識全部拆掉，正式解除合作關(guān)系。對于儒房地產(chǎn)東方潤龍店也做了相應(yīng)處罰，并對固安區(qū)域所有儒房地產(chǎn)門店做了通告。不論直營店還是加盟店，只要有這種情況，從店長到員工直接開除，如果是合作店，直接取消合作關(guān)系?！?/P>

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于環(huán)京區(qū)域樓市來說，之所以有各類亂象，在于兩個因素。第一是此類城市的樓市成長性較高，第二是此類城市的購房政策比較緊。所以各類模棱兩可的政策內(nèi)容比較多，這都會帶來很多新的問題。大體上說此類房產(chǎn)交易顯然是有很多問題的，比如說萬一未來政策變動，而不能及時網(wǎng)簽和過戶，那么糾紛就會很多。而且本身這里面部分購房者就是為了炒房，所以這也是要防范的。

  從購房者的角度看，看好“北三縣”市場的機會，或者說環(huán)京的機會，本身沒有錯，但是需要看到的是，類似問題也需要積極研究，否則盲目接盤，未來也會有風(fēng)險。另外交易中違規(guī)的點要少碰，否則最后出現(xiàn)交易糾紛，反而會使得買賣更為復(fù)雜。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)