“互聯(lián)網(wǎng)+”正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪轉(zhuǎn)型升級(jí)的最大“風(fēng)口”，這讓飽受電商沖擊的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不得不走向轉(zhuǎn)型的十字路口，選擇焦慮與戰(zhàn)略迷失困擾著行業(yè)中的無數(shù)參與者。

  但即使如此，這一行業(yè)仍然不斷吸引著資本進(jìn)入。4月11日，位于青島核心區(qū)的Q1項(xiàng)目正式發(fā)布，未來產(chǎn)品將向全球銷售，這個(gè)項(xiàng)目也被定義為世界級(jí)城市地標(biāo)建筑。泰山地產(chǎn)董事長(zhǎng)劉煜告訴記者，該項(xiàng)目從構(gòu)思到實(shí)際建筑經(jīng)歷了近10年的時(shí)間，之所以最終定位為高端商業(yè)產(chǎn)品，正是看到在樓市新常態(tài)下，這一市場(chǎng)還有很大的機(jī)會(huì)。

  4月10日，由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，聯(lián)合中華全國(guó)商業(yè)信息中心、《華夏時(shí)報(bào)》等專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)共同舉辦的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2015（第十二屆）年會(huì)在上海元一希爾頓盛大舉行。

  “國(guó)內(nèi)原有的綜合體重住宅而輕商業(yè)、重銷售而輕經(jīng)營(yíng)，這樣的傳統(tǒng)綜合體模式在住宅市場(chǎng)低迷的背景下逐步難以為繼了?！闭搲偛邉潯⒅袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平指出，經(jīng)過十余年“大躍進(jìn)”式的發(fā)展之后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)繼住宅地產(chǎn)之后也開始出現(xiàn)拐點(diǎn)：從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展，從開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，從價(jià)格投資轉(zhuǎn)向價(jià)值投資。

  大佬云集熱議新常態(tài)

  在今年的年會(huì)上，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌，中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀，中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)周政，紅星美凱龍集團(tuán)董事長(zhǎng)車建新，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁丁長(zhǎng)峰，創(chuàng)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)，步步高董事長(zhǎng)王填，光耀東方集團(tuán)董事長(zhǎng)李貴斌，東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司總裁張誠(chéng)，一方集團(tuán)總裁楊越，法國(guó)老佛爺百貨中國(guó)區(qū)總經(jīng)理柏鵬威，平安銀行房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理董續(xù)勇，中城聯(lián)盟輪值主席陳俊，中書控股董事長(zhǎng)、著名藝人李亞鵬，零點(diǎn)調(diào)查研究集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳，著名品牌戰(zhàn)略專家李光斗，上海匯納信息科技股份董事長(zhǎng)張宏俊，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、《華夏時(shí)報(bào)》總編輯水皮等業(yè)內(nèi)人士和專家都發(fā)表了精彩演講和觀點(diǎn)。

  此外，蘇寧云商股份總裁金明，王府井集團(tuán)總裁東嘉生，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁，北京華聯(lián)商廈集團(tuán)執(zhí)行總裁彭小海，凱德商用房產(chǎn)管理咨詢（上海）有限公司董事總經(jīng)理蔡梅鳳，中國(guó)新天地行政總裁黃勤道，九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司總經(jīng)理（營(yíng)運(yùn)）侯迅等業(yè)界名流都出席了本次年會(huì)。

  在本次年會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，回歸到運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值的專業(yè)理念將是未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“新常態(tài)”。

  項(xiàng)目與知名品牌閉門洽談是今年年會(huì)的一個(gè)特色。組委會(huì)邀請(qǐng)了Lafayette法國(guó)老佛爺百貨、METRO麥德龍、Decathlon迪卡儂 、大白鯨世界、yuyuto悠游堂 、EF英孚教育等20多個(gè)知名商業(yè)品牌與會(huì)發(fā)布開發(fā)計(jì)劃，共有50個(gè)左右品牌參與項(xiàng)目洽談。

  中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇自2004年以來先后已在廣州、成都、杭州、北京、青島、武漢、上海等地成功舉辦了十二屆。今年參會(huì)專業(yè)人士逾千人。年會(huì)參會(huì)代表涵蓋政府部門、開發(fā)商、品牌商、咨詢顧問、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銀行基金、設(shè)備供應(yīng)等全產(chǎn)業(yè)鏈。

  回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)

  從2014年商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)和投資指標(biāo)來看，行業(yè)已經(jīng)顯露出增速下滑的跡象，處在漩渦中的決策者對(duì)行業(yè)運(yùn)作模式的反思也日益深刻。

  “原有的商業(yè)地產(chǎn)模式大多是住宅依賴型，重開發(fā)而輕經(jīng)營(yíng)，這樣的傳統(tǒng)綜合體模式在住宅市場(chǎng)低迷的背景下更顯艱難。”王永平指出，經(jīng)過十余年“大躍進(jìn)”式的發(fā)展之后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展，從開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，從價(jià)格投資轉(zhuǎn)向價(jià)值投資。

  “目前整個(gè)資本市場(chǎng)可以說是進(jìn)入到一個(gè)前所未有的好時(shí)期，為保證7%的經(jīng)濟(jì)增速，中央將‘激活資本市場(chǎng)’史無前例地放在了各種舉措的首要位置。因?yàn)橘Y本市場(chǎng)打開了投資和消費(fèi)的通道，同時(shí)還能解決企業(yè)直接融資的問題，減輕銀行間接融資的壓力。”水皮認(rèn)為這樣的金融環(huán)境無疑為行業(yè)轉(zhuǎn)型帶來機(jī)遇。

  “從商業(yè)地產(chǎn)依賴土地增值到運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)要從做開發(fā)向做運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，就不僅要深度參與項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)，提升整體的運(yùn)營(yíng)能力，并且要為入駐企業(yè)提供多方面服務(wù)。”綠地控股集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁胡京說。

  “要真正掌握消費(fèi)者體驗(yàn)的需求，做足營(yíng)銷、服務(wù)、大數(shù)據(jù)管理以及商鋪的組合，給消費(fèi)者良好體驗(yàn)，讓購(gòu)物中心真正滿足消費(fèi)者的需求?！敝苷J(rèn)為，在降低成本上下功夫的同時(shí)，精細(xì)化經(jīng)營(yíng)也將是實(shí)體商業(yè)努力的方向。

  胡京則表示，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，突出文化、旅游、健康等主題。同時(shí)，新型社區(qū)商業(yè)也有很大的成長(zhǎng)空間，結(jié)合周邊社區(qū)客戶的特點(diǎn)，打造社區(qū)電影院、家庭活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)療等將成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。

  轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

  “現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨一種新的格局，下一步的市場(chǎng)化改革是一個(gè)主導(dǎo)方向，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，單靠房企單打獨(dú)斗是不夠的，大家應(yīng)該聯(lián)合起來?！倍￠L(zhǎng)峰認(rèn)為，現(xiàn)在有很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)或其他業(yè)態(tài)，但市場(chǎng)就這么大，開發(fā)商應(yīng)該尋找一條新路。

  隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道，以小股操盤、房地產(chǎn)基金為代表的輕資產(chǎn)開發(fā)模式越來越受關(guān)注。

  “未來玩房地產(chǎn)，一定要向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不然你玩不下去?！被幽昕毓啥戮种飨媸紫瘓?zhí)行官潘軍曾直言。

  “在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)以輕資產(chǎn)模式為主，基金是主要的融資模式，但在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)基金仍處于起步階段，未來將有巨大的發(fā)展空間?！北本h博商業(yè)管理股份有限公司總裁暴雪松對(duì)記者表示。

  暴雪松說，如今單邊上漲的市場(chǎng)一去不復(fù)返，未來行業(yè)雖然總體上是保持平穩(wěn)波動(dòng)，但也會(huì)有下行周期，如果房企仍舊維持重資產(chǎn)開發(fā)模式，一旦碰到熊市風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，這也是傳統(tǒng)地產(chǎn)股估值很低的重要原因。輕資產(chǎn)的開發(fā)模式不僅有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，也可產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，帶來更高的回報(bào)。

  在輕資產(chǎn)方面萬(wàn)科已有實(shí)踐。去年年初，萬(wàn)科在考察了鐵獅門的房地產(chǎn)基金模式后，選擇小股操盤以及內(nèi)部跟投作為新的房地產(chǎn)開發(fā)模式。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，這一新開發(fā)模式不僅收益率更高，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。

  如今，當(dāng)行業(yè)開始顯露下行跡象時(shí)，這一模式的優(yōu)勢(shì)也吸引了很多企業(yè)，并成為轉(zhuǎn)型方向的選擇之一。

  不過，三益中國(guó)執(zhí)行董事劉曉蘭認(rèn)為，在我國(guó)仍以銀行信貸為主要融資模式的格局下，房地產(chǎn)基金要成為主流融資模式尚需要很長(zhǎng)的時(shí)間，這也意味著開發(fā)商向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型困難重重。

  “有共識(shí)無模式”的O2O探索

  不過，電商對(duì)零售業(yè)態(tài)的沖擊，直接動(dòng)搖著投資者和消費(fèi)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的信心。而日漸興起的O2O模式是否會(huì)成為商家和消費(fèi)者共同的福音？

  “實(shí)際上，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了一個(gè)最重要的不一樣的社會(huì)影響模式，也就是信息化的影響模式。”袁岳提出。

  “近幾年的商業(yè)環(huán)境變化很快，買家實(shí)際上倒逼賣家升級(jí)，升級(jí)商業(yè)環(huán)境，升級(jí)供應(yīng)鏈，升級(jí)合作伙伴。如果說賣家做不到這一點(diǎn)，遲早一天要出局。”王填已經(jīng)帶領(lǐng)自己的專業(yè)電商團(tuán)隊(duì)早早開始了布局。

  和萬(wàn)達(dá)投入巨資來研究獨(dú)立的O2O系統(tǒng)不同，步步高置業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的O2O選擇了基于自身對(duì)資源的掌握做一些升級(jí)和變更。王填表示，他相信現(xiàn)在所有的改進(jìn)策略都是在研究人的消費(fèi)習(xí)慣，研究人的愛好來匹配未來商業(yè)需要組合的業(yè)態(tài)和組合的產(chǎn)品。

  中糧置地總經(jīng)理助理周鵬表示，移動(dòng)互聯(lián)重構(gòu)了商業(yè)模式，讓想不到的東西成為可能。而通過構(gòu)建大數(shù)據(jù)體系和O2O體系，以社交服務(wù)為第一前提后再談交易。

  “一些服裝品牌，進(jìn)入商場(chǎng)的倍利有20倍之高，打1折還有2倍。原因一大部分是開發(fā)商漲租金，品牌商不得不拼命漲倍利。”中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)的價(jià)格過高，導(dǎo)致中國(guó)消費(fèi)外流和流向互聯(lián)網(wǎng)。

  “互聯(lián)網(wǎng)思維我們要用大數(shù)據(jù)思維，定制化思維?！崩罟舛诽岢觯瑢?duì)于任何一個(gè)企業(yè)來說，關(guān)鍵是如何展示產(chǎn)品并高價(jià)賣出去，這是企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代應(yīng)當(dāng)思考的問題。

  原萬(wàn)達(dá)集團(tuán)電商負(fù)責(zé)人、智慧商圈的創(chuàng)始人、萬(wàn)江龍網(wǎng)絡(luò)有限公司CEO龔義濤表示，目前O2O有三個(gè)模式，即自建平臺(tái)、被網(wǎng)絡(luò)門戶整合及以自有品牌為主，依托第三方平臺(tái)來做O2O。但從目前來看，已有的O2O模式仍然難以在成本投入與回報(bào)獲利中找到合適的平衡點(diǎn)。

  不過當(dāng)O2O被越來越多地運(yùn)用，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資又面臨新的問題。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院副院長(zhǎng)荊林波提醒，“現(xiàn)在90%的企業(yè)根本沒有實(shí)力和大的互聯(lián)網(wǎng)公司包括移動(dòng)去做對(duì)接，因?yàn)槟阋粚?duì)接，你所有的長(zhǎng)項(xiàng)全部成為你的短項(xiàng)，你的客戶資源是最寶貴的，但對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)，你的客戶資源就很容易流失掉?！?/FONT>